O Governo prepara uma nova regulamentação para a atividade de gestão e administração de condomínios com o objetivo de reforçar a qualificação, supervisão e responsabilidade dos profissionais do setor. Embora a proposta não altere diretamente o regime dos seguros dos edifícios, a discussão abre espaço para refletir sobre um tema cada vez mais relevante: a forma como os riscos dos condomínios são avaliados e protegidos.
À medida que os edifícios se tornam mais complexos, também aumentam os desafios associados à sua manutenção, segurança e conservação. Esta realidade poderá influenciar a evolução do mercado segurador nos próximos anos.
Porque está o Governo a reformular a atividade de administração de condomínios?
A proposta legislativa pretende profissionalizar uma atividade que desempenha um papel fundamental na valorização e preservação do património imobiliário.
Entre os objetivos discutidos encontram-se:
- Maior qualificação dos administradores;
- Reforço da transparência da gestão;
- Maior responsabilização dos operadores;
- Melhor supervisão da atividade.
Num contexto em que os condomínios administram orçamentos significativos e infraestruturas cada vez mais complexas, a profissionalização da gestão surge como uma necessidade natural.
O condomínio moderno já não é apenas um conjunto de frações
Os edifícios atuais concentram uma grande diversidade de sistemas técnicos que exigem controlo e manutenção permanentes.
Entre os elementos mais comuns encontram-se:
- Elevadores;
- Sistemas de combate a incêndio;
- Portões automáticos;
- Redes técnicas de água e eletricidade;
- Sistemas de videovigilância;
- Estacionamentos coletivos;
- Equipamentos de ventilação.
A degradação destes sistemas ou a falta de manutenção preventiva pode aumentar significativamente o risco de ocorrências e de custos inesperados para os condóminos.
O desafio dos seguros nos edifícios em propriedade horizontal
Atualmente, muitos edifícios estão protegidos através de múltiplas apólices associadas às diferentes frações, coexistindo com seguros que abrangem partes comuns.
Embora este modelo seja legalmente aceite, pode criar desafios quando ocorre um sinistro que afeta simultaneamente vários espaços do edifício.
Os problemas da fragmentação das coberturas
A existência de diferentes seguradoras e diferentes coberturas pode originar:
- Processos de regularização mais complexos;
- Dificuldades na determinação de responsabilidades;
- Prazos de resolução mais longos;
- Diferenças nas condições de cobertura.
Em situações como infiltrações, ruturas de canalizações ou eventos meteorológicos extremos, a articulação entre várias entidades pode tornar-se particularmente exigente.
Sinistros que afetam partes comuns e frações privadas
Quando um incidente tem origem numa zona comum mas provoca danos em várias frações, surgem frequentemente questões relacionadas com:
- Responsabilidade do condomínio;
- Responsabilidade dos proprietários;
- Abrangência das coberturas existentes;
- Necessidade de avaliações técnicas independentes.
Por esse motivo, vários especialistas defendem uma abordagem mais integrada à proteção do edifício enquanto unidade única de risco.
Como a digitalização dos edifícios pode mudar a avaliação do risco
Outro tema atualmente em destaque é a criação do futuro Caderno Digital do Edifício, que poderá centralizar informação técnica sobre:
- Estado de conservação;
- Histórico de manutenção;
- Intervenções realizadas;
- Características construtivas;
- Equipamentos instalados.
Uma base de informação mais completa poderá permitir avaliações de risco mais rigorosas e apoiar melhores decisões de manutenção, reabilitação e proteção seguradora.
O que esta evolução significa para proprietários e administradores
Independentemente das futuras alterações legislativas, existem algumas conclusões já relevantes para os condomínios:
A manutenção preventiva ganha importância
Edifícios com manutenção planeada tendem a reduzir o risco de patologias e avarias graves.
O conhecimento técnico torna-se mais valioso
A gestão moderna de condomínios exige cada vez mais apoio especializado em áreas como:
- Engenharia civil;
- Inspeção técnica;
- Reabilitação de edifícios;
- Fiscalização de obras;
- Avaliação de anomalias construtivas.
A gestão do risco será mais estratégica
A simples contratação de seguros poderá deixar de ser suficiente. A prevenção e a monitorização técnica do edifício assumem um papel crescente na redução de custos futuros.
O papel da engenharia na prevenção e gestão do risco
Antes mesmo de ocorrer um sinistro, a engenharia pode ajudar a identificar vulnerabilidades que representam riscos para o condomínio.
Inspeções técnicas periódicas permitem avaliar:
- Coberturas e impermeabilizações;
- Fachadas;
- Estruturas;
- Redes prediais;
- Elementos de segurança;
- Necessidades de reabilitação.
Esta informação apoia decisões mais fundamentadas por parte dos administradores e dos condóminos, contribuindo para aumentar a durabilidade do património imobiliário.
Precisa de apoio técnico para avaliar o estado do seu condomínio?
A HTC ENGENHARIA presta apoio técnico a condomínios, administradores e proprietários através de serviços de:
- Inspeção e diagnóstico de edifícios;
- Avaliação de patologias construtivas;
- Fiscalização de obras;
- Projetos de reabilitação;
- Consultoria técnica especializada.
Um diagnóstico atempado pode ajudar a reduzir riscos, planear intervenções e proteger o valor do património.
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Conclusão
A futura regulamentação da administração de condomínios pretende melhorar a qualificação e a responsabilidade dos profissionais do setor. Embora não altere diretamente os seguros dos edifícios, cria condições para uma discussão mais ampla sobre a gestão integrada do risco nos condomínios.
Num cenário marcado por edifícios mais complexos, fenómenos climáticos mais exigentes e maiores responsabilidades legais, a prevenção, a manutenção e o acompanhamento técnico poderão tornar-se fatores decisivos para uma gestão mais eficiente e sustentável do património imobiliário.
Perguntas frequentes (FAQ)
A nova lei vai alterar os seguros obrigatórios dos condomínios?
Não. A proposta em discussão centra-se na atividade dos administradores de condomínio e não altera diretamente o regime dos seguros dos edifícios.
Porque se fala em proteção integrada dos condomínios?
Porque muitos sinistros envolvem simultaneamente partes comuns e frações privadas, tornando a gestão de múltiplas apólices mais complexa.
O que é o Caderno Digital do Edifício?
É um instrumento que pretende centralizar informação técnica sobre características, manutenção e estado de conservação dos edifícios.
Como reduzir riscos num condomínio?
Através de inspeções técnicas periódicas, manutenção preventiva e planeamento adequado das intervenções necessárias.
Qual o papel da engenharia na gestão de condomínios?
A engenharia apoia o diagnóstico de anomalias, a avaliação do estado do edifício, o planeamento de obras e a gestão do risco.
Fonte: Artigo de opinião de Patrícia Azevedo Lopes, publicado no Jornal ECO, em 18 de agosto de 2026, sob o título «Condomínios: a reforma que pode mudar o mercado dos seguros».